财产的收购以及卖方和前任所有者的纳税规律

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法律尽职调查以财产、所有者和前任所有者为对象，包括买方在通过其律师购买财产时执行的一个重要步骤，旨在查明可能导致财产完整性丧失、针对执行和针对债权人的欺诈行为的发生以及可能损害合法交易的有效性和/或有效性的债务存在的信息。 高等法院第一小组在 2023 年 5 月 23 日发布的 REsp 1.820.873 中做出的裁决，审查了房地产法中有关利害关系方在购买房地产时必须采取的预防措施的一个重要问题。 在这个具体案例中，在购买房产之前，一个人核实了在所有权链中不存在扣押或任何其他阻碍购买第二个业主的记录，尽管开发商，即该房产的第一业主，有一项税收债务记录在国家财政部的活跃债务中。 TRF-4区的决定认为，最后一位买家是善意的，采取了所要求的预防措施，并且在连续出售房产的情况下，不需要对所有先前业主的负面证明进行调查。

事实上，根据第 7,433/1985 号法律第 1 条，要起草公共契约，必须出示转让税缴纳证明、卖方税务证明以及所有权和实际产权负担证明。 根据第13,097/2015号法律第54条，房地产法明确采用了财产登记行为集中的原则，根据 WhatsApp 号码 该原则，不包括在财产登记中的法律情况。 事先在财产登记处登记信息构成了赋予第三方效力的一项措施，产生了对第三方知情的绝对推定，因此，为了表征购买财产的第三方的诚信，事先获取任何文件或证书（除了第 7,433/1985 号法律第 1 条第 2 款所要求的文件或证书）以及出示法证或司法经销商证书。



自第 118/2005 号补充法生效以来，该法在《国家税法》第 185 条中增加了新的措辞，税务债务人在主动债务中登记税收抵免后进行的销售行为被视为执行欺诈，具有绝对和客观特征的欺诈行为（REsp 1.853.950 中的 AgInt，报告员部长  部长的投票中，重申了 STJ 第一部门在 REsp 1.141.990 判决中所采纳的理解，即 LC 118/2005 生效后发生的财产出售构成执行欺诈，当活动债务中有税收抵免登记时。 顺便说一句，连续销售的存在和最后购买者的诚意本身并不能排除国库债务人在税收抵免已经存在的情况下首次出售财产而导致执行欺诈的推定。根据 STJ 的传统指导（REsp 27.555，报告员部长 Dias Trindade），登记为主动债务。 因此，鉴于 STJ 基于 LC 118/2005 解释的指导意见，在对财产进行法律尽职调查时必须特别小心，根据从财产登记处登记中提取的信息覆盖该财产，分析不仅涉及卖方，还涉及以前业主的情况。